서울 아파트 전세 품귀 현상으로 평균 전셋값이 역대 최고치를 찍은 것으로 나타났다. 실거주 의무 강화와 다주택 처분 기조 속에 장기보유특별공제(장특공) 폐지가 맞물리면 전세 부족 현상이 심해질 수 있다는 관측이 나온다.
27일 KB부동산 4월 전국 주택가격 동향(13일 기준)에 따르면, 서울 아파트 평균 전세가격은 이달 기준 6억8147만원으로 통계 집계 이래 최고치를 찍었다.
중위 전세가격은 6억원으로, 2022년 9월(6억658만원) 이후 3년7개월만에 다시 6억원 선을 넘어섰다.
전세가격 상승폭은 0.86%로 올해 1월(0.47%) 이후 4개월째 오름폭을 키웠다. 특히 구축 대단지 전세 물건이 많았던 외곽지역이 전셋값 상승을 견인했다.
자치구별로 보면 역대 최고 상승률을 기록한 강북구(3.86%)를 비롯해 성북구(1.86%), 성동구(1.32%), 관악구(1.31%), 도봉구(1.15%), 강서구(1.12%), 동대문구(1.00%) 등 25개 자치구 모두 전셋값이 올랐다.
전셋값 상승의 배경에는 지난해부터 이어진 전월세 물건의 감소세가 자리하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 26일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만189건으로 올해 1월 1일(4만4424건) 대비 32.1%(1만4235건) 줄었다.
전세 수요가 공급을 앞지르는 현상도 과거 극심한 전세난을 겪었던 문재인 정부 시절에 근접했다.
한국부동산원 4월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 전세수급지수는 전주 대비 3.2포인트 오른 108.4로 집계됐다. 이는 2021년 6월 넷째 주 110.6 이후 최고치다. 전세수급지수가 100을 넘으면 임대보다 임차수요가 더 많다는 의미다.
서울 아파트 전세난의 원인으로는 우선 장기화된 신축 입주 물량 부족이 꼽힌다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 지난해(3만7103가구)보다 26.9% 줄어든 2만7158가구로 추산된다. 내년엔 1만7197가구로 물량이 더 감소한다.
지난해 10·15 부동산 대책의 토지거래허가구역 확대로 실거주 의무가 강화돼 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 막힌 것도 영향을 줬다. 여기에 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 다주택자 대출 연장 제한 조치도 임대차 매물 공급을 줄어들게 했다.
여기에 이재명 대통령이 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공) 혜택이 과도하다며 폐지나 개편을 시사한 것이 전세시장의 변수로 떠오르고 있다.
장특공은 1가구 1주택자가 부담할 양도소득세를 보유기간과 거주기간 1년당 4%포인트씩 최대 40%까지 공제하는 구조다. 10년 이상 주택을 보유하고 같은 기간 거주까지 한다면 양도차익의 80%를 감면받을 수 있다.
장특공의 실거주 기간에 대한 감면은 확대하되, 투자·투기 목적의 장기 보유에 대한 세제 혜택은 축소해 투기성 비거주 1주택의 처분을 압박하는 게 정부의 의도로 풀이된다.
다만 장특공 폐지로 인해 집주인이 실거주로 선회해 전세 공급 감소의 역작용을 낳을 수 있다는 지적도 나온다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "장특공제에 민감한 한강벨트 고가아파트 시장은 정부의 바람대로 매물이 나오는 것이 아니라 오히려 전세 준 집에 주인이 들어가 거주기간을 채울 가능성이 높다"며 "매물은 잠기고 연장거부가 된 세입자로 인해 전세수요는 더 늘어나 안 그래도 매물이 실종된 전세시장은 마비가 될 것"이라고 우려했다.

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