건설업계가 부동산 경기 침체 장기화, 고금리, 미분양 주택 증가 등으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 상환에 어려움을 겪고 있다.
금융당국이 부동산 PF 사업장 구조조정 작업에 속도를 내면서 향후 채권 회수가 어려운 사업장이 대거 경·공매 시장으로 쏟아질 것이란 전망이 나온다.

◆부동산 PF 연체율 1년 새 2배 상승…대출 잔액 135조

21일 금융감독원에 따르면 지난해 12월 말 기준 전 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 135조6000억원으로 같은해 9월 말 대비 1조4000억원 증가했다. 2022년 말(130조3000억원)과 비교해선 5조3000억원 늘었다.
지난해 말 부동산 PF 대출 연체율은 2.70%로 9월 말(2.42%) 대비 0.28%포인트(p) 상승했다. 1년 전(1.19)과 비교하면 두 배 이상 상승했다.
특히 PF 만기가 도래하는 금액 중 절반 이상은 브리지론이라 부실화 우려가 더 크다. 브리지론은 부동산 시행사들이 사업 초기에 사용하는 비용을 빌리는 고금리 단기 차입금으로 사업이 지연돼 본 PF로 넘어가지 못하면 막대한 손해로 이어진다.
한국신용평가에 따르면 올해 연말까지 만기가 도래하는 금액 14조원 중 58.4%(약 8조2000억원)가 브리지론으로 나타났다. 이 중 상반기 약 6조4000억원의 브리지론 만기가 도래하면서 건설업계에서는 '4월 위기설'이 가라앉지 않고 있다.

◆부실 PF 구조조정 본격화…사업성 개선 유도

정부는 '4월 위기설'이 '낭설'이라고 일축하며 부동산 PF 구조조정 작업에 속도를 내고 있다. 금융당국은 이달 중 부동산 PF 정상화 계획을 공고하고, 다음 달부터 실제 집행에 들어갈 계획이다.
정상화 계획에는 부실 사업장의 신속한 정리를 위해 경·공매를 활성화하고, 사업성이 입증된 부동산 PF 사업장에 신규 자금을 지원하는 방안이 담길 것으로 알려졌다.
업계에서는 경·공매를 통해 부실 사업장 정리에 나설 경우 사업성 개선에 효과가 있을 것으로 보고 있다.
유안타증권 장윤석 연구원은 지난 17일 공개한 보고서에서 "부실 사업장에 대한 정리 절차로 진행되는 토지 경·공매는 통상적으로 기존 가격의 50~70% 수준에서 매각되기 때문에 PF 사업성을 개선하는 효과를 야기한다"며 "사업장별 차이는 있겠지만, 주택 사업에서 토지비 비중이 높을수록 경·공매를 통한 사업성 개선 효과는 더욱 확대될 것"이라고 내다봤다.
특히 "토지비 하락은 높아진 공사비용과 금리 영향을 반영하더라도 분양가를 낮출 수 있기 때문에 시행사의 사업성을 제고한다"며 "이는 신규 사업 활성화와 주택 수요 진작에 기여할 것으로 보인다"고 밝혔다.
관건은 부실 사업장의 경·공매에 반대하는 후순위 채권자들을 어떻게 설득할지다. 경·공매 낙찰가율이 50~70%에 그쳐 채권 회수가 100% 불가능한 만큼 회수할 대출금이 줄어들 수 있는 후순위 채권자들은 경·공매에 반대하고 있다.
이에 금융당국은 일부 채권자만 동의하더라도 경·공매를 추진할 수 있는 방안을 마련 중이다.

◆강남 신축 주택도 통째로 공매행

금융당국의 부동산 PF 구조조정이 실행되면 향후 채권 회수가 어려운 사업장이 대거 경·공매 시장으로 쏟아져 나올 전망이다.
최근에는 강남에서 공급된 신축 공동주택이 통째로 신탁 공매로 나오기도했다. 한국자산관리공사 온비드시스템에 따르면 서울 강남구 개포동 일원에 준공된 도시형 생활주택 '대치 푸르지오 발라드' 78가구 전체가 신탁공매로 나왔다.
신탁공매는 금융기관에서 부동산 담보 대출 이후 대출금을 제때 변제하지 못했을 때 '금융기관 연체 대출금 특례조치법'에 의해 법원의 집행권원 없이 바로 공매로 매각하는 방식이다.
대우건설 자회사인 대우에스티가 시공한 '대치 푸르지오 발라드'는 지하 2층~지상 12층, 1개동 총 78가구 규모로 지난해 11월 분양에 나섰지만 저조한 초기 분양률로 일부 계약이 취소되고, 미분양 상태로 올해 1월30일 준공했다.
'대치 푸르지오 발라드' 시행사인 대치176PFV는 준공 이후에도 '완판'에 성공하지 못하면서 PF를 상환하지 못해 해당 주택이 공매로 넘어갔다.
경매업계 관계자는 "PF 부실 사업장에 대한 구조조정이 본격화하면 부동산 시장 침체로 대거 미분양이나 공실이 생긴 주택과 건물, 부지만 매입해 놓고 금융비용을 감당하지 못해 착공하지 못한 토지 등이 대거 경·공매 시장으로 넘어올 가능성이 높다"고 밝혔다.

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